Покупка недвижимости — это далеко не всегда прямой обмен товара на деньги. На рынке недвижимости существуют и другие виды сделок.
Стандартная сделка купли-продажи недвижимости выглядит довольно просто: продавец квартиры получает за нее деньги и уходит, не покупая себе ничего взамен.
То есть за продаваемой квартирой не тянется «хвост» из других квартир, которые продаются и покупаются одновременно с ней.
Это классический пример прямой (или свободной) продажи квартиры, в которой участвуют всего две стороны.
Но жизнь часто оказывается сложнее условных схем.
Например, ситуация, когда владелец квартиры продает ее, чтобы тут же купить другую. Поиск покупателя на старое жилье и продавца нового объекта для такого клиента наши агенты ведут параллельно.
Участвует в них как минимум три стороны:
— продавец № 1, который одновременно покупает другую квартиру;
— покупатель квартиры продавца № 1;
— продавец № 2, объект которого покупает продавец № 1.
Приведенная выше схема — это программа-минимум, при которой сделка будет считаться альтернативной.
Но на практике всё бывает еще сложнее, ведь покупатель из нашего примера тоже может продавать свою квартиру, а продавец № 2 — подыскивать новое жилье.
Посмотреть предложения от собственников
Сложные сделки, состоящие из нескольких проведенных подряд альтернатив, мы называем цепочками.
Виды альтернативных сделок
Есть несколько типичных вариантов альтернативной сделки:
— Равноценный обмен, когда одна квартира меняется на другую с аналогичными характеристиками и/или стоимостью. При этом реально деньги никто никому не платит.
— Неравноценный обмен, когда одна квартира меньше и дешевле другой. Ради переезда в более просторное жилье ее владелец доплачивает собственнику большего объекта, согласившемуся на условия поскромнее.
— Разъезд, когда собственники одной квартиры обменивают ее на несколько меньших.
— Съезд, когда собственники нескольких маленьких объектов обменивают их на один большой.
ДЛЯ СПРАВКИ
Обмен одной квартиры на другую — это не всегда многосторонняя альтернативная сделка. При желании владельцы двух объектов могут заключить между собой договор мены (с доплатой или без).
Однако встреча двух собственников, которых полностью устраивают квартиры друг друга, — большая редкость. Поэтому на практике обмен часто проходит именно как альтернативная сделка: владелец квартиры, который желает переехать, продает свой старый объект, а риелтор параллельно подбирает ему новый.
В ходе многоступенчатой сделки нужно учесть множество нюансов, невнимание к которым легко может разрушить всю цепочку. Например, при обмене «вторички» бывает сложно подобрать второй равнозначный объект — необходима профессиональная оценка недвижимости по множеству параметров (район, год постройки дома, ремонт и т. д.).
Об услуге обмена недвижимости читайте ЗДЕСЬ
Из-за повышенной сложности альтернативные сделки сопряжены с большим количеством рисков, чем свободная продажа.
ВАЖНО
Хрупкость альтернативных сделок обязывает ее участников внимательнейшим образом проверять все квартиры в цепочке. Крайне важно до подписания ДКП исключить все возможные подводные камни: невыделенные детские доли, залоги и обременения, недееспособных родственников, обделенных наследников и т. п.
Поиск вариантов, которые бы выстроились в идеальную цепочку, — процесс очень сложный: нужно, чтобы объекты не только сочетались друг с другом по цене и качеству, но еще и понравились участникам сделки.
Также не всегда просто удержать уже собранную цепочку от распада. Нередко одно-два «слабых звена» выпадают буквально накануне сделки, и риелтору приходится срочно искать им замену.
При построении альтернативной сделки дополнительно возникают еще и специфические риски, связанные с организацией этого процесса. Но наши риэлторы организуют такие сделки регулярно и тщательно подходят к процессу подготовки этого мероприятия, чтобы свести все риски к минимуму.
