Комментариев нет

Хотите обменять квартиру или дом?

Обменная сделка

До 1990 года обмен был практически единственным способом изменения жилищных условий. С развитием современного рынка недвижимости “классический” обмен уступил место так называемому “обмену через куплю-продажу“.
В большинстве случаев обменные сделки совершаются путем продажи одной квартиры и покупки другой, то есть юридически обменами не являются. С юридической точки зрения обмен может быть осуществлен лишь между нанимателями неприватизированного жилья. Когда в сделке участвуют квартиры собственников, применяется юридический термин “мена”.

Обмен жилья – дело сложное и хлопотное

Ведь для обмена квартиры требуется, чтобы вас устроила другая участвующая в обмене квартира, а ваша квартира в свою очередь устроила хозяев той квартиры.
Соответственно, если число квартир, участвующих в обмене, больше двух, сложность подобного “увязывания” интересов возрастает в геометрической прогрессии. Именно поэтому в последние годы подобные сделки практиковались нечасто. Абсолютное большинство обменов осуществлялось по другой схеме, которая на профессиональном сленге риелторов зовется “альтернативной”.

Альтернативная сделка

Квартира или дом, предлагаемые к обмену, выставляются на продажу. После того, как покупатель на недвижимость найден, для продавцов подбирается вариант жилья из того, что продаётся на открытом рынке.
Конечно, такая схема сама по себе гораздо более удобна, чем “прямой” обмен, т. к. позволяет избежать согласование “встречных” интересов обменивающихся. Однако есть небольшая проблема: для того, чтобы “альтернативная цепочка” осуществилась, в самом ее начале должен находиться “чистый” покупатель (то есть такой, который готов к приобретению за деньги, ничего не продавая). В конце “цепочки” должен располагаться “чистый” продавец (тот, которому взамен продаваемой квартиры не нужно приобретать жилье).
Сегодня на рынке недвижимости “чистые” покупатели стали редкостью, и большинство “альтернативных” сделок замерло. И шансы на то, что в ближайшее время ситуация переменится, и рынок наполнится покупателями с “разбухшими” от денег карманами, небольшие.

Прямой обмен

В сложившейся ситуации есть два основных выхода: запастись терпением и отложить решение своего жилищного вопроса “на потом”, либо вспомнить о хорошо забытой схеме “прямого” обмена.
Как правило, в сделке участвуют приватизированные квартиры. Поэтому переход права собственности осуществляется на основании договоров купли-продажи. И в этом смысле технология проведения сделки ничем не отличается от обычной покупки и продажи жилья.

Отличие альтернативной сделки и прямого обмена

Но если при альтернативной сделке правовая экспертиза всех участвующих в сделке объектов осуществляется, как правило, после того как обменная “цепочка” построена, то при подготовке прямого обмена эта работа должна проводиться параллельно с построением цепочки.
Ведь в отличие от “альтернатив”, где обычно так или иначе присутствует возможность “замены” юридически дефектной квартиры на другую, в ситуации “прямого” обмена найти такую замену удается крайне редко и с большим трудом. Соответственно, отложить в этом случае экспертизу невозможно – риелтор, собирающий “цепочку”, должен быть совершенно уверен, что все участвующие в обмене квартиры не содержат правовых дефектов.

Какие документы необходимы при обмене

Юридически оформление обменов, в которых участвуют квартиры, находящиеся в собственности, осуществляется посредством заключения участниками сделки договоров купли-продажи либо мены (к которым, в соответствии с действующим гражданским законодательством, применяются все основные правила, установленные для купли-продажи), пакет документов, необходимый для проведения сделки, не имеет отличий от необходимого при продаже квартиры.

В стандартном случае в такой пакет должны входить:

  • правоустанавливающие документы, в соответствии с которыми квартира находится в собственности. Например, договоры передачи, мены, дарения; свидетельства о собственности, свидетельства о государственной регистрации прав, свидетельства о праве на наследство, для домов ЖСК – справка о выплаченном пае. Возможно, что право собственности установлено решением суда. В этом случае такое решение также относится к категории правоустанавливающих документов;
  • кадастровый паспорт помещения, в состав которого входят экспликация и поэтажный план квартиры. Этот документ выдается по запросу в районном БТИ.
  • документы, получаемые в ЕИРЦ: выписка из домовой книги – для всех сделок. В настоящее время некоторые ЕИРЦ вместо этих документов выдают так называемый “Единый жилищный документ”.
    В случае нотариальной формы заключаемого договора в состав необходимого пакета добавляется справка об оценочной стоимости и копия финансового лицевого счета.
  • паспорта и свидетельства о рождении участников сделки;
  • свидетельства о браке, расторжении брака; в случае если участвующая в обмене квартира приобретена в период брака, собственнику необходимо получить письменное супружеское согласие на заключение договора. Причем это требование применяется даже в случае, если в настоящее время брак расторгнут: важно не это, а то, что он существовал в момент приобретения квартиры. Исключениями из данного правила являются квартиры, полученные в собственности на безвозмездной основе (унаследованные, приватизированные и полученные в дар). Также в получении согласия нет необходимости, если между супругами заключен брачный контракт, предусматривающий единоличную собственность супруга на квартиру. В этом случае такой контракт потребуется для проведения сделки.
    Кстати, при отсутствии брачного контракта согласие второй половины необходимо не только на продажу, но и на покупку другого жилья;
  • если в операции обмена участвуют несовершеннолетние, необходимо запастись также распоряжением местных органов власти. Получить его можно в отделе опеки и попечительства несовершеннолетних районной управы.
    В дополнение к приведенному списку могут потребоваться и другие документы, обусловленные спецификой предстоящей сделки. Перечень таких документов определяется в каждом конкретном случае индивидуально.

Доплаты

Найти недвижимость, абсолютно идентичную по параметрам, месторасположению, а значит и цене крайне сложно. Поэтому при обмене существует механизм доплат. Как правило, расчет доплаты осуществляется исходя из текущих рыночных цен квартир или домов, участвующих в обмене. Однако при проведении расчета необходимо учитывать, что прямой обмен – инструмент тонкий. Успех операции во многом зависит от готовности к сотрудничеству всех участников сделки. Естественно, стремление кого-то одного “выламывать руки” всем остальным участникам обмена зачастую приводит к тому, что вся цепочка может рассыпаться.

Источник: РИА Новости

Оставьте заявку на обмен недвижимости

  

Комментарии (0)